Legionellenpruefung 2026: Wer pruefen muss und wer nicht

Legionellenpruefung 2026: Die meisten Vermieter wissen nicht, ob sie ueberhaupt betroffen sind

Es gibt zwei Sorten von Vermietern in diesem Thema. Die einen lassen alle drei Jahre pruefen, weil ihre Verwaltung das seit Jahren macht. Die anderen haben noch nie eine Probe genommen und wissen nicht, ob sie muessen. Das Unangenehme: Beide Gruppen koennen falsch liegen.

Die Trinkwasserverordnung knuepft die Pflicht nicht an die Groesse des Hauses und nicht an die Zahl der Mietparteien. Sie knuepft sie an drei technische und rechtliche Merkmale, die man in fuenf Minuten pruefen kann, wenn man weiss, wonach man sucht. Wer 2023 turnusmaessig geprueft hat, ist 2026 wieder dran. Wer noch nie geprueft hat und betroffen ist, hat ein aelteres Problem.

Ein Verstoss gegen die Untersuchungspflicht ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bussgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden. In der Praxis kommt das selten aus dem Nichts. Es kommt, wenn das Gesundheitsamt aus anderem Anlass auf die Anlage schaut, oder wenn ein Mieter erkrankt und die Frage nach dem letzten Pruefbericht gestellt wird.

Der Betroffenheits-Filter: drei Fragen, die alles entscheiden

Statt sich durch Paragraphen zu arbeiten, gehen Sie diese drei Fragen der Reihe nach durch. Sobald eine mit Nein beantwortet wird, endet die Pruefpflicht fuer Ihr Objekt.

Frage eins: Haben Sie eine zentrale Warmwasserbereitung?

Wenn jede Wohnung ihre eigene Therme oder ihren eigenen Durchlauferhitzer hat, endet die Pruefung hier. Dezentrale Warmwasserbereitung faellt nicht unter die Untersuchungspflicht, weil kein gemeinsamer Speicher und kein langes gemeinsames Leitungsnetz existiert, in dem sich Legionellen vermehren koennten.

Wenn im Keller ein zentraler Warmwasserspeicher steht, von dem aus alle Wohnungen versorgt werden, gehen Sie zu Frage zwei. Das ist bei den meisten Mehrfamilienhaeusern aus den Sechzigern bis Neunzigern im Ruhrgebiet der Fall.

Frage zwei: Ist es eine Grossanlage?

Hier wird es technisch, aber es bleibt ueberpruefbar. Eine Grossanlage liegt vor, wenn der Trinkwassererwaermer mehr als 400 Liter Speichervolumen hat, oder wenn zwischen dem Erwaermer und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser in der Leitung stehen. Es reicht, wenn eines von beiden zutrifft.

Das Speichervolumen steht in der Regel auf dem Typenschild am Speicher. Die Drei-Liter-Regel ist schwieriger, weil sie von Leitungslaenge und Durchmesser abhaengt. Faustregel: Bei einem Mehrfamilienhaus mit Zirkulationsleitung ueber mehrere Etagen sind drei Liter praktisch immer ueberschritten. Wer es genau wissen will, laesst es vom Heizungsbauer bestimmen.

Wichtig: Ein 300-Liter-Speicher macht die Anlage nicht automatisch pruefungsfrei. Wenn die Leitungsstrecke lang genug ist, greift die Drei-Liter-Regel trotzdem. Genau hier liegen viele Vermieter falsch, weil sie nur auf den Speicher schauen.

Frage drei: Geben Sie Wasser an Dritte ab?

Wer sein eigenes Haus selbst bewohnt und niemanden versorgt, ist nicht pflichtig. Sobald mindestens eine Wohnung vermietet ist, liegt eine Abgabe an Dritte im Rahmen einer gewerblichen Taetigkeit vor. Dann greift der Dreijahresturnus.

Eine strengere Stufe gilt bei oeffentlicher Taetigkeit, etwa in Pflegeeinrichtungen, Schulen oder Hotels. Dort ist jaehrlich zu pruefen. Fuer den klassischen Vermieter eines Mehrfamilienhauses gilt der Dreijahresrhythmus.

Wer alle drei Fragen mit Ja beantwortet hat, ist pruefpflichtig. Der naechste Schritt ist nicht die Panik, sondern der Blick in die Unterlagen: Wann wurde zuletzt geprueft? Wurde die Immobilie 2023 turnusmaessig untersucht, steht 2026 die naechste Untersuchung an.

Wenn Sie betroffen sind: der Ablauf von der Probenahme bis zum Ergebnis

Wer die Proben nehmen darf

Hier ist die Grenze klar, und wir benennen sie deutlich: Die Probenahme und die Analyse duerfen nur von einer nach Landesrecht zugelassenen Untersuchungsstelle beziehungsweise einem akkreditierten Labor mit geschultem Probenehmer durchgefuehrt werden. Ein Hausmeisterservice darf das nicht und behauptet es auch nicht.

Was ein Hausmeisterservice sehr wohl uebernimmt, ist alles drumherum, und das ist erfahrungsgemaess der Teil, an dem es scheitert: das Labor beauftragen, den Termin koordinieren, den Zugang zum Heizungsraum und zu den Entnahmestellen in den Wohnungen organisieren, die Mieter informieren, beim Termin vor Ort sein und den Bericht ablegen. Bei einem Achtparteienhaus sind das acht Terminabsprachen, die jemand machen muss.

Was passiert bei einer Ueberschreitung

Wird der technische Massnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter ueberschritten, ist das Gesundheitsamt zu informieren. Es folgen eine Ursachenermittlung durch einen Fachbetrieb, eine Gefaehrdungsanalyse und je nach Befund Massnahmen an der Anlage, von der thermischen Desinfektion bis zu baulichen Aenderungen.

Das klingt dramatisch, ist es meistens nicht. Die haeufigsten Ursachen sind banal: zu niedrige Speichertemperatur, tote Leitungsstraenge aus Umbauten, oder Stagnation in Wohnungen, die leer stehen. Letzteres ist der Punkt, an dem sich Leerstand und Trinkwasserhygiene beruehren, wie im Beitrag zur leerstehenden Immobilie beschrieben.

Was das kostet und wer es zahlt

Wir nennen hier bewusst keine Preise, weil die Kosten von der Zahl der Entnahmestellen, der Anlagengroesse und dem beauftragten Labor abhaengen. Was sich sagen laesst: Die Kosten der turnusmaessigen Untersuchung gelten grundsaetzlich als umlagefaehige Betriebskosten, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Massnahmen zur Beseitigung einer Ueberschreitung sind dagegen Instandhaltung und damit Sache des Eigentuemers.

Diese Trennung ist dieselbe wie bei anderen Betreiberpflichten. Wie sie sich sauber in der Abrechnung abbilden laesst, steht im Beitrag zu Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Die vier Wege, auf denen Vermieter 2026 in die Pflichtverletzung laufen

Aus der Objektbetreuung im Kreis Recklinghausen wiederholen sich vier Muster. Keines davon entsteht aus boesem Willen. Alle entstehen daraus, dass niemand zustaendig ist.

Weg eins: Der Dreijahresturnus wird nie zurueckgerechnet. Die erste Pruefung wird organisiert, weil ein Brief kam oder die Verwaltung erinnert hat. Danach vergeht Zeit. Drei Jahre sind lang genug, dass niemand mehr daran denkt. Wer 2023 geprueft hat, ist 2026 faellig, und zwar nicht irgendwann 2026, sondern innerhalb des Turnus.

Weg zwei: Es wird nur auf den Speicher geschaut. Der Speicher hat 300 Liter, also keine Grossanlage, also keine Pflicht. Das ist der haeufigste Denkfehler. Die Drei-Liter-Regel fuer den Leitungsinhalt gilt unabhaengig davon und kippt das Ergebnis in vielen Mehrfamilienhaeusern.

Weg drei: Beim Eigentuemerwechsel gehen die Unterlagen verloren. Der neue Eigentuemer weiss nicht, wann zuletzt geprueft wurde, und faengt nicht bei null an, sondern gar nicht. Die Pflicht geht aber mit dem Objekt ueber. Bei einem Kauf gehoert der letzte Pruefbericht in die Unterlagenliste, genauso wie die Wohnungsuebergabe-Dokumentation, die wir im Beitrag zum Wohnungsuebergabeprotokoll beschreiben.

Weg vier: Leerstand wird nicht gespuelt. Steht eine Wohnung leer, stagniert das Wasser in ihrer Leitung. Das ist einer der klassischen Treiber fuer erhoehte Werte im gesamten Strang. Regelmaessiges Spuelen leerstehender Einheiten ist eine Aufgabe von zehn Minuten, die kaum jemand macht, weil sie in keinem Vertrag steht.

Warum Betreiberpflichten in einen Turnus gehoeren und nicht in einen Kalendereintrag

Legionellenpruefung, Rauchwarnmelder, Verkehrssicherung, Dachrinnenkontrolle: Das sind vier Pflichten mit vier verschiedenen Intervallen, vier verschiedenen Dienstleistern und vier Gelegenheiten, etwas zu vergessen. Einzeln ist jede davon trivial. Zusammen sind sie der Grund, warum Eigentuemer mit drei Objekten irgendwann den Ueberblick verlieren.

Der Unterschied zwischen einem Objekt, bei dem alles laeuft, und einem, bei dem es hakt, ist selten Kompetenz. Es ist die Frage, ob jemand einen festen Turnus hat und ob dieser Turnus dokumentiert wird. Was in ein solches Leistungsverzeichnis gehoert, damit spaeter niemand streitet, steht im Beitrag zum Wartungsvertrag fuer Hausmeisterservices.

Mein ehrlicher Rat: Wenn Sie beim Lesen dieses Beitrags gemerkt haben, dass Sie nicht wissen, wann Ihr Objekt zuletzt untersucht wurde, ist das kein Grund fuer schlechtes Gewissen. Es ist der Normalfall bei Eigentuemern, die vermieten, aber nicht hauptberuflich verwalten. Es ist aber ein Zustand, den man mit einem einzigen Termin beendet: einmal nachsehen, einmal dokumentieren, danach laeuft ein Turnus.

Fuer Hausverwaltungen und Eigentuemergemeinschaften ist der Hebel noch groesser, weil sich Zugang, Terminkoordination und Dokumentation ueber mehrere Objekte buendeln lassen. Wie sich das organisieren laesst, beschreibt der Beitrag zum Hausmeisterservice fuer Hausverwaltungen.

Haeufige Fragen zur Legionellenpruefung 2026

Wie oft muss eine Legionellenpruefung durchgefuehrt werden?

Bei gewerblicher Taetigkeit, also bei vermieteten Mehrfamilienhaeusern mit Grossanlage, alle drei Jahre. Bei oeffentlicher Taetigkeit, etwa in Pflegeeinrichtungen, Schulen oder Hotels, jaehrlich. Wurde ein Objekt turnusmaessig 2023 untersucht, steht die naechste Untersuchung 2026 an.

Ab wann gilt eine Anlage als Grossanlage?

Eine Grossanlage zur Trinkwassererwaermung liegt vor, wenn der Speicher mehr als 400 Liter Volumen hat oder wenn zwischen Trinkwassererwaermer und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Leitungsinhalt liegen. Es genuegt, wenn eines der beiden Kriterien erfuellt ist. Bei Mehrfamilienhaeusern mit Zirkulation ist die Drei-Liter-Grenze in der Regel ueberschritten.

Muss ich als Eigentuemer einer selbstgenutzten Immobilie pruefen lassen?

Nein. Die Untersuchungspflicht setzt voraus, dass Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder oeffentlichen Taetigkeit an Dritte abgegeben wird. Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt und keine Wohnung vermietet, faellt nicht darunter. Sobald eine Einheit vermietet wird, aendert sich das.

Wer darf die Wasserproben entnehmen?

Nur eine nach Landesrecht zugelassene Untersuchungsstelle beziehungsweise ein akkreditiertes Labor mit entsprechend geschultem Probenehmer. Weder der Eigentuemer noch ein Hausmeisterservice duerfen die Probe selbst ziehen. Ein Hausmeisterservice uebernimmt die Beauftragung, die Terminkoordination, den Zugang und die Dokumentation.

Sind die Kosten der Legionellenpruefung umlagefaehig?

Die Kosten der turnusmaessigen Untersuchung gelten grundsaetzlich als umlagefaehige Betriebskosten, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Massnahmen zur Beseitigung einer Grenzwertueberschreitung sind dagegen Instandhaltung und damit vom Eigentuemer zu tragen. Im Einzelfall klaert das ein Rechtsanwalt oder Ihr Steuerberater.

Was passiert, wenn der Grenzwert ueberschritten ist?

Bei Ueberschreitung des technischen Massnahmenwerts von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter ist das Gesundheitsamt zu informieren. Es folgen eine Ursachenermittlung durch einen Fachbetrieb, eine Gefaehrdungsanalyse und je nach Befund Massnahmen an der Anlage. Haeufige Ursachen sind zu niedrige Speichertemperatur, tote Leitungsstraenge und Stagnation durch Leerstand.

Was droht bei einer versaeumten Pruefung?

Ein Verstoss gegen die Untersuchungspflicht ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bussgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Praktisch relevanter ist die Haftungsfrage: Erkrankt ein Mieter und liegt kein aktueller Pruefbericht vor, stellt sich die Frage nach der Verletzung von Betreiberpflichten. Verbindlich klaert das ein Rechtsanwalt.