Reinigungsvertrag für die WEG: Beschluss, Umlage und Vertrag

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Treppenhaus das Erste, was jeder Eigentümer, Mieter und Besucher sieht – und der häufigste Anlass für Ärger in der Eigentümerversammlung. Klebrige Handläufe, Staub in den Ecken, ein Keller, in dem sich Spinnweben halten: Sobald die Reinigung der Gemeinschaftsflächen nicht verlässlich läuft, wird sie zum Dauerthema. Der Reinigungsvertrag WEG ist deshalb weit mehr als eine Nebensache. Er entscheidet darüber, ob das Objekt gepflegt wirkt, ob die Kosten sauber übers Hausgeld umgelegt werden können und ob der Verwalter Rückendeckung hat, wenn ein Eigentümer nachfragt.

Dieser Ratgeber erklärt, was den Reinigungsvertrag in einer WEG von einem normalen Auftrag unterscheidet: wer überhaupt beauftragen darf, was ins Leistungsverzeichnis der Gemeinschaftsflächen gehört, wie die Kosten übers Hausgeld umgelegt werden und worauf Verwalter und Beiräte im Kreis Recklinghausen und Umgebung achten sollten, bevor sie unterschreiben.

Reinigungsvertrag WEG – das Wichtigste kurz: Beauftragt wird in der Regel durch den Verwalter im Rahmen der laufenden Verwaltung; größere oder längerfristige Verträge gehören in einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Ins Leistungsverzeichnis gehören ausschließlich die Gemeinschaftsflächen – Treppenhaus, Flure, Keller, Eingang, Aufzüge, innenliegende Glasflächen. Die Kosten werden über das Hausgeld nach dem gültigen Verteilerschlüssel umgelegt. Entscheidend sind ein schriftliches Leistungsverzeichnis mit festem Turnus, eine Vertretungsregelung und ein fester, lokaler Ansprechpartner statt wechselnder Kolonnen.

Warum der Reinigungsvertrag in der WEG eine Sonderrolle hat

In einem normalen Mietobjekt beauftragt der Eigentümer und fertig. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das anders: Hier gehören die Gemeinschaftsflächen allen Eigentümern zusammen, und niemand darf einfach im Alleingang einen Vertrag abschließen. Wer diese Besonderheit übergeht, riskiert, dass ein Beschluss angefochten wird oder Kosten am Ende nicht sauber umlagefähig sind.

Wer darf beauftragen – Verwalter oder Eigentümerversammlung?

Die laufende, alltägliche Reinigung der Gemeinschaftsflächen zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Einen üblichen Reinigungsvertrag kann der Verwalter deshalb in aller Regel selbst abschließen, ohne für jede Kleinigkeit die Versammlung einzuberufen. Anders sieht es aus, wenn der Vertrag längerfristig bindet, ein größeres Volumen hat oder die Gemeinschaft eine bestehende Lösung wechseln will: Dann gehört die Entscheidung in einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Im Zweifel ist der Beschluss der sichere Weg, weil er die Beauftragung für alle nachvollziehbar dokumentiert.

Beschluss richtig vorbereiten

Soll die Versammlung entscheiden, hilft es, nicht nur über das “Ob”, sondern gleich über das “Wie” abzustimmen. Ein guter Beschluss benennt den Anbieter, den Leistungsumfang, den Turnus und die ungefähre Kostengrößenordnung – idealerweise auf Basis von zwei bis drei vergleichbaren Angeboten. So kann der Verwalter zeigen, dass er sorgfältig ausgewählt hat, und ein einzelner Eigentümer findet weniger Angriffsfläche, den Beschluss anzufechten. Wie man Angebote fair gegenüberstellt, zeigt unser Leitfaden zum Vergleich von Angeboten für Verwalter und WEG.

Was ins Leistungsverzeichnis der WEG-Reinigung gehört

Das Leistungsverzeichnis ist das Herzstück des Vertrags. Es legt fest, welche Flächen zu den Gemeinschaftsflächen zählen und wie sie behandelt werden. Je konkreter diese Liste, desto weniger Diskussion später – sowohl mit dem Dienstleister als auch in der Versammlung. Typischerweise gehören dazu:

• Treppenhaus und Flure: Wischen der Stufen und Böden, Handläufe, Fensterbänke, Geränder und Beleuchtungsschalter im Griffbereich.
• Eingangsbereich: Haustür, Fußmatten, Klingeltableau und Briefkastenanlage – der Bereich mit dem ersten Eindruck.
• Keller- und Nebenfl-ächen: Kellergänge, Waschküche, Müllraum und Trockenraum, soweit sie gemeinschaftlich genutzt werden.
• Aufzug: Kabine, Spiegel und Bedienelemente – falls vorhanden – als eigener Punkt mit eigenem Rhythmus.
• Innenliegende Glasflächen: Gut erreichbare Glastüren und Fenster im Treppenhaus im Rahmen der Unterhalts- oder Grundreinigung.
• Grundreinigung in Intervallen: Intensives Reinigen der Böden, Sockelleisten und stark beanspruchten Flächen in größeren Abständen – fest im Verzeichnis, damit es nicht schleift.

Ehrlich abgegrenzt: Nicht jede Reinigungsart ist eine einfache Tätigkeit. Die Glasreinigung in der Höhe, die Fassadenreinigung und die Bauendreinigung nach Sanierungen sind eigenständige, teils sicherheitskritische Spezialarbeiten. Diese führen wir nicht als eigenes Handwerk aus, sondern koordinieren sie bei Bedarf über geprüfte Fachbetriebe. Unser Kern ist die wiederkehrende Unterhalts-, Treppenhaus- und Grundreinigung im Rahmen der Objektbetreuung.

Turnus: Wie oft die Gemeinschaftsflächen gereinigt werden

Wie oft gereinigt werden muss, richtet sich nach der Größe der Gemeinschaft, dem Publikumsverkehr und der Lage – nicht nach dem Bauchgefühl. Als Orientierung nach Objektart, nicht als starre Regel:

• Kleine WEG mit wenigen Parteien: Oft reicht eine wöchentliche Treppenhausreinigung, ergänzt um Grundreinigungen in größeren Abständen.
• Größeres Mehrfamilienhaus mit viel Durchgang: Hier sind zwei Reinigungen pro Woche häufig sinnvoll, weil Eingang und Treppenhaus ständig genutzt werden.
• Objekt mit Gewerbe im Haus oder hoher Fluktuation: Ein dichterer, dokumentierter Turnus hält den Eindruck stabil und macht die Umlage nachvollziehbar.

Der sinnvollste Weg ist, den Turnus nach einer Begehung festzulegen und im Vertrag zu fixieren – lieber realistisch beginnen und anpassen, als von Anfang an unter- oder überdimensionieren. Wie sich Reinigungsintervalle grundsätzlich planen lassen, vertieft unser Beitrag zur Gebäudereinigung im Objekt: Kosten, Turnus und Vertrag.

Kosten und Umlage über das Hausgeld

Was eine WEG-Reinigung kostet, lässt sich seriös erst nach einer Besichtigung sagen, weil zu viele Faktoren zusammenspielen. Diese bestimmen den Preis:

• Fläche und Etagenzahl: Mehr Stockwerke und längere Wege bedeuten mehr Aufwand pro Durchgang.
• Bodenbeläge: Robuste Hartböden lassen sich schneller pflegen als empfindliche Beläge oder Fliesenfugen.
• Turnus und Umfang: Häufigkeit, Aufzug, Nebenräume und Grundreinigungen wirken sich direkt aus.
• Zugänglichkeit: Schließsysteme, Zugang zu Keller und Nebenräumen und die Erreichbarkeit des Objekts.

Statt Ihnen eine Zahl zu nennen, die im Einzelfall ohnehin nicht stimmt, sehen wir uns das Objekt an und nennen einen verbindlichen Preis nach Besichtigung.

Bei der Umlage gilt in der WEG eine klare Logik: Die Kosten der laufenden Reinigung gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das Hausgeld nach dem im Wirtschaftsplan gültigen Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt – meist nach Milimeteranteilen. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er die Reinigung der Gemeinschaftsflächen als Betriebskosten an seinen Mieter weitergeben, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Voraussetzung für eine saubere Abrechnung ist eine dokumentierte, wiederkehrende Leistung – genau dafür ist der schriftliche Vertrag die Grundlage.

Der Vertrag: Laufzeit, Kündigung und Qualitätskontrolle

Neben dem Leistungsverzeichnis entscheidet die vertragliche Feinregelung darüber, ob die WEG langfristig zufrieden ist. In einen belastbaren Reinigungsvertrag gehören:

• Laufzeit und Kündigungsfrist: Lieber eine überschaubare Laufzeit mit fairer Kündigungsfrist als eine lange Bindung, aus der die Gemeinschaft nicht herauskommt, wenn die Qualität nachlässt.
• Vertretungsregelung: Wer übernimmt bei Urlaub oder Krankheit, damit die Reinigung nicht ausfällt? Ein fester Ansprechpartner mit Vertretung ist mehr wert als der günstigste Stundensatz.
• Qualitätskontrolle: Wie wird geprüft, dass die vereinbarte Leistung erbracht wird, und an wen meldet der Beirat Mängel?
• Verbrauchsmaterial und Zugang: Wer stellt Reinigungsmittel und wie ist der Zugang zu Keller und Nebenräumen geregelt?
• Haftung und Versicherung: Der Dienstleister sollte eine Betriebshaftpflicht nachweisen, die Schäden bei der Arbeit abdeckt.

Diese Punkte sind derselbe Kern, der auch für einen guten Wartungsvertrag mit Leistungsverzeichnis gilt – nur eben auf die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zugeschnitten.

Reinigung als Teil der Objektbetreuung

Mein ehrlicher Rat als Objektbetreuer: In einer WEG ist die Reinigung selten das einzige Thema. Wer regelmäßig im Haus ist, sieht nebenbei die lockere Handlaufschraube, die defekte Treppenhausleuchte, den vollen Gully und die Randstreifen der Außenanlage, die verwildern. Genau hier liegt der Vorteil eines Dienstleisters, der ohnehin regelmäßig vorbeikommt: kleine Dinge werden erledigt oder gemeldet, bevor daraus ein Fall für die nächste Versammlung wird.

Für Verwalter bedeutet das weniger Koordination. Statt Reinigungsfirma, Hausmeister und Gärtner einzeln zu steuern, läuft die Betreuung über einen Ansprechpartner, der das Objekt kennt. Welche Aufgaben ein Hausmeister in der WEG typischerweise übernimmt, lesen Sie im Beitrag Hausmeister für die WEG: Aufgaben, Kosten, Beauftragung.

Gerade für Objekte im Kreis Recklinghausen, in Gelsenkirchen und Herne zahlt sich Nähe doppelt aus: Ein lokaler Ansprechpartner ist im Ernstfall schnell vor Ort, kennt die Wege und ist auch für die kurzfristige Zusatzaufgabe erreichbar. Wer die Reinigung an eine anonyme, weit entfernte Kolonne vergibt, verliert genau diese kurzen Wege.

Die häufigsten Fehler beim Reinigungsvertrag in der WEG

Wer nur auf den Stundensatz schaut, trifft oft die teure Entscheidung. Diese fünf Fehler kosten Gemeinschaften am meisten.

Fehler Nummer eins: Ohne Beschluss langfristig binden. Ein umfangreicher oder mehrjähriger Vertrag ohne sauberen Versammlungsbeschluss ist angreifbar – ein einzelner Eigentümer kann ihn ins Wanken bringen.

Fehler Nummer zwei: Kein schriftliches Leistungsverzeichnis. Ohne klare Liste, was wann gereinigt wird, ist jede Reklamation Auslegungssache – und meist zieht die Gemeinschaft den Kürzeren.

Fehler Nummer drei: Turnus nach Bauchgefühl. Ein stark genutztes Treppenhaus alle zwei Wochen zu reinigen wirkt sparsam, hinterlässt aber dauerhaft einen schlechten Eindruck und Diskussionen in der Versammlung.

Fehler Nummer vier: Keine Vertretungsregelung. Fällt die Reinigungskraft ohne Ersatz aus, steht das Treppenhaus tagelang ungereinigt da – und die Beschwerden landen beim Verwalter.

Fehler Nummer fünf: Reinigung isoliert vergeben. Wer Reinigung, Hausmeister und Außenpflege getrennt beauftragt, zahlt jede Anfahrt einzeln und koordiniert mehrere Dienstleister statt einen – in der WEG ein vermeidbarer Aufwand.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zur Beschlusskompetenz, zum Verteilerschlüssel und zur Umlagefähigkeit hängen vom Einzelfall, von der Teilungserklärung und vom Mietvertrag ab. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Fachanwalt für WEG- oder Mietrecht oder an Ihren Steuerberater.

Häufige Fragen zum Reinigungsvertrag in der WEG

Kann der Verwalter den Reinigungsvertrag allein abschließen?

Die laufende Reinigung der Gemeinschaftsflächen zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung, deshalb kann der Verwalter einen üblichen Vertrag in der Regel selbst abschließen. Bindet der Vertrag langfristig oder hat er ein größeres Volumen, gehört die Entscheidung in einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Im Zweifel ist der Beschluss der sichere Weg.

Wie werden die Reinigungskosten in der WEG umgelegt?

Die Kosten der laufenden Reinigung gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das Hausgeld nach dem im Wirtschaftsplan gültigen Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt. Vermietete Eigentümer können die Reinigung der Gemeinschaftsflächen als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

Was gehört ins Leistungsverzeichnis der WEG-Reinigung?

Ins Verzeichnis gehören alle Gemeinschaftsflächen mit ihrem jeweiligen Turnus: Treppenhaus und Flure, Eingangsbereich, Keller- und Nebenräume, gegebenenfalls der Aufzug sowie innenliegende Glasflächen. Ergänzend werden Grundreinigungen in festen Intervallen aufgenommen. Je konkreter die Liste, desto weniger Diskussion später – mit dem Dienstleister und in der Versammlung.

Reinigen Sie auch Fenster und Fassaden der WEG?

Innenliegende, gut erreichbare Glasflächen im Treppenhaus reinigen wir im Rahmen der Unterhalts- oder Grundreinigung. Glasreinigung in der Höhe, Fassadenreinigung und Bauendreinigung sind eigenständige Spezialarbeiten, die wir nicht selbst ausführen, sondern bei Bedarf über geprüfte Fachbetriebe koordinieren.

Wie oft sollte das Treppenhaus in einer WEG gereinigt werden?

Das hängt von Größe und Nutzung ab. Eine kleine Gemeinschaft kommt oft mit einer wöchentlichen Reinigung aus, ein größeres Haus mit viel Durchgang braucht meist zwei Reinigungen pro Woche. Am besten wird der Turnus nach einer Begehung festgelegt und im Vertrag fixiert, damit er zur tatsächlichen Nutzung passt.

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