Welche Hausmeisterkosten sind umlagefähig? § 2 BetrKV einfach erklärt

Hausmeisterkosten sind auf Mieter umlagefähig, solange es sich um laufende, regelmäßige Tätigkeiten handelt — die rechtliche Grundlage ist § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Reparaturen, Instandsetzung und Verwaltungstätigkeiten gehören dagegen nicht in die Nebenkostenabrechnung. Diese Trennung entscheidet darüber, ob eine Abrechnung standhält oder vom Mieter erfolgreich gekürzt wird. Hier steht, was rein darf, was draußen bleibt — und wie eine saubere Rechnung aussieht.

Die Frage betrifft Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften gleichermaßen. Wer die Kosten korrekt umlegen will, braucht einen Dienstleister, dessen Rechnungen die Posten von vornherein sauber trennen. Genau so rechnet Hausmeisterservice Keiser ab — mehr dazu auf der Seite zur Objektbetreuung im Jahresvertrag.

Welche Hausmeisterkosten sind umlagefähig?

Umlagefähig sind die laufenden Tätigkeiten der Objektbetreuung, die dem Gebrauch des Gebäudes dienen:

• Kontrollgänge und Überwachung der Haustechnik
• Pflege der Außenanlagen und laufende Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV)
• Winterdienst — Räumen und Streuen (§ 2 Nr. 8 BetrKV)
• Treppenhaus- und Gebäudereinigung
• Bedienung von Gemeinschaftsanlagen
• kleinere, wiederkehrende Pflegearbeiten im Rahmen des Hausmeisterdienstes

Entscheidend ist das Wort laufend: Es geht um regelmäßig anfallende Arbeiten, nicht um einmalige Eingriffe.

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

Nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

• Reparaturen und Instandsetzung (z. B. defekte Pumpe, undichtes Dach)
• Instandhaltungsrücklagen
• Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters (Schriftverkehr, Angebotseinholung)
• einmalige Arbeiten wie Baumfällung oder eine Gartenneuanlage

Übernimmt ein Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Aufgaben, muss der Anteil sauber getrennt ausgewiesen werden — sonst ist die gesamte Position angreifbar. Genau hier scheitern viele Abrechnungen.

Gartenpflege und Winterdienst — die häufigsten Streitpunkte

Gartenpflege: Rasenmähen, Heckenschnitt, Unkrautentfernung und Laubbeseitigung sind als laufende Pflege umlagefähig (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das Neuanlegen eines Beetes oder das Fällen eines Baumes dagegen nicht — das sind einmalige Maßnahmen.

Winterdienst: Räum- und Streukosten sind umlagefähig, auch wenn ein externer Dienstleister sie übernimmt. Wichtig für Eigentümer: Die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei ihnen — wird sie an einen Dienstleister übertragen, sollte das dokumentiert sein, damit im Schadensfall nachweisbar ist, dass geräumt wurde.

Der Trick für eine wasserdichte Abrechnung: Eine Rechnung, die Grundpflege, Winterdienst und Reinigung getrennt ausweist, lässt sich Position für Position in die Nebenkostenabrechnung übernehmen. Eine Sammelrechnung „Hausmeister pauschal” lädt dagegen zum Widerspruch ein.

Was dürfen Hausmeisterkosten pro Einheit kosten?

Eine feste Obergrenze gibt es nicht — maßgeblich ist das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen angemessen sein. In der Praxis bewegen sich Hausmeister-Pauschalen für Wohnanlagen je nach Leistungsumfang und Objektgröße in einem breiten Rahmen pro Wohneinheit und Monat. Wichtiger als eine Kennzahl ist die Nachvollziehbarkeit: Wer welche Leistung wann erbracht hat. Eine dokumentierte Betreuung mit Kurzberichten je Kontrollgang macht die Umlage belastbar — gegenüber Mietern wie gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Häufige Fragen zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten

Sind Hausmeisterkosten komplett umlagefähig?

Nein. Umlagefähig sind nur die laufenden Betreuungstätigkeiten nach § 2 Nr. 14 BetrKV — also Kontrolle, Pflege, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege. Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsaufgaben müssen herausgerechnet werden. Übernimmt der Hausmeister beides, ist der nicht umlagefähige Anteil separat auszuweisen.

Ist die Gartenpflege auf Mieter umlagefähig?

Ja — laufende Gartenpflege wie Rasenmähen, Heckenschnitt und Laubbeseitigung ist nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig. Einmalige Arbeiten wie eine Gartenneuanlage oder eine Baumfällung sind es nicht.

Ist der Winterdienst umlagefähig?

Ja. Räum- und Streukosten sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig, auch bei Beauftragung eines externen Dienstleisters. Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bleibt bestehen und sollte bei Übertragung dokumentiert werden.

Was passiert, wenn umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten vermischt sind?

Dann ist die betroffene Position in der Nebenkostenabrechnung angreifbar — Mieter können sie kürzen. Eine getrennt ausgewiesene Rechnung des Dienstleisters ist deshalb die Grundlage einer belastbaren Umlage.

Einsatzgebiet: Recklinghausen, Herten, Marl, Datteln, Oer-Erkenschwick, Waltrop, Castrop-Rauxel, Gladbeck, Gelsenkirchen, Herne, Bottrop und Umgebung — sowie Menden (Sauerland) mit Ansprechpartner vor Ort. Auf Anfrage sind wir auch darüber hinaus für Sie da. Kontakt: 02361 9086058 · info@hausmeisterservice-keiser.de.

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